按公允价值核算的投资性房地产“折旧”到底能不能税前扣除？
话题
近期，陕西税务局12366一则关于企业会计上按公允价值核算的投资性房地产，会计不提取折旧，企业所得税上能否提取折旧税前扣除的问题与答复再次引起财税圈的热议。
问：我公司一房产预备作为投资性房地产以公允价值计量，请问，所得税汇算清缴时，是否可以按照房产原值，在税法认可的折旧年限内，以直线法计提房产折旧，在所得税前扣除？
答：12366仅就税收政策问题作出解答，会计账务处理建议参考国家相关制度或者咨询专业人士。
投资性房地产为会计学科概念，税法上将其作为一般性固定资产对待。企业取得的国定资产符合条件的，即可按照企业所得税法及其实施条例计提折旧。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第六十条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
（一）房屋、建筑物，为20年；
（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；
（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；
（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；
（五）电子设备，为3年。
由此产生的税会差异，还需做相应调整。
实务中对于按公允价值核算的投资性房地产，其“折旧”税前扣除的问题，税局有两种处理方法：第一种处理方法是会计不计提，税法就不允许扣除；第二种处理方法是不管会计是否计提，税法都可以税前扣除折旧。这两种处理方法自“投资性房地产会计准则”问世以来，就一直存在着，而且仍然还在持续存在中……笔者非常赞同陕西税务局12366的答复，即不论会计上是否计提折旧，只要该项固定资产符合税法规定，其折旧就可以税前扣除。诚然，第一种处理方法也不是不允许扣除“投资性房地产”的成本，该处理方法实际上是把“投资性房地产”当成投资资产处理，认为只有在处置转让时才能一次性扣除“投资性房地产”成本。当然，如果不考虑资金的时间价值，终其整个生命周期，投资性房地产的购置成本在税前是扣除了的，在税收处理上也就没有必要争论两种税收处理方法的孰是孰非。但问题恰恰是，经济社会中，资金是有时间价值的。
因此，两种税收处理方法中，哪一个更合法更合理，自是有必要明辨清楚的。下面小编从投资性房地产的概念、税收中性原则、所得征税原理、税会差异处理等角度进行阐述与分析。
01从投资性房地产的会计概念与税收属性说起
正如陕西税务局12366答复中所言“投资性房地产”为会计学科概念。《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条，所称投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产后续计量有两种模式，一种是采用成本模式计量的建筑物，适用固定资产准则；另一种则采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而以资产负债表日的公允价值调整其账面价值，并以公允价值与原账面价值间的差额计入当期损益（本文讨论的是以公允价值计量的投资性房地产）。综观企业所得税法及其实施条例，并无“投资性房地产”的概念及说法，与会计概念“最吻合”的是企业所得税法实施条例第五十七条所称“固定资产”中的“房屋、建筑物”。那么，“投资性房地产”是否归属于所得税法中的“投资资产”呢？企业所得税法实施条例第七十一条规定，企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
显然，“投资性房地产”不属于税法所称的“投资资产”。因此，可以肯定，“投资性房地产”就是税法中的“房屋、建筑物”，按照税法规定，房屋、建筑物的折旧可以税前扣除，最低折旧年限为20年。
02从税收中性原则来看
税收中性原则是指以税收不干预经济、平等对待一切纳税人为目标的税收制度准则。如果仅仅因为企业选择了不同的会计核算方法，就导致税收计算方法的差异，进而影响企业的经济利益，这明显是有悖税收中性原则的。
当然，这里需要讨论的一个问题是，假设办公楼折旧年限为30年，则A公司每年只能按400万元计提折旧并税前扣除，那么B公司按税收最短折旧年限（20年）计算折旧（600万元）似也有不合理之处。所以按公允价值计量的投资性房地产到底按多少年折旧是个需要斟酌的问题。
03从企业所得税的“所得”角度来分析
企业所得税法第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业所得税法实施细则第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
依据上述规定，用于出租的投资性房地产的“折旧”理应是与取得的租金收入直接相关的合理的支出，如果这部分支出不允许扣除，相当于是就租金收入征收所得税（与租金收入相关的房产税、印花税、中介费等相对于折旧额而言金额极小），这与企业所得税就“所得”征税的原理是相违背的。
04基于“历史成本原则”和“实际发生原则”的分析
“历史成本原则”和“实际发生原则”是企业所得税两个重要的原则。会计准则（制度）与税收目标是有本质区别的，为了保证核算结果的真实、客观，保证投资人、债权人等的利益，会计准则要求在职业判断的基础上，尽可能公允地计量资产与负债；而税收的本质特征表现为强制性、无偿性和固定性。
会计目标与税收本质特征的差异形成了税会差异，且具有不可调和性。根据税收法定原则，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法的规定计算。
正是基于“历史成本原则”和“实际发生原则”，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)第五条第三款，对计提减值准备的固定资产折旧的税会差异处理作出了明确的规定：“企业按会计规定提取的固定资产减值准备，不得税前扣除，其折旧仍按税法确定的固定资产计税基础计算扣除。笔者认为，以公允价值计量的投资性房地产，在税收处理上按照“实际发生原则”对其公允价值变动损益进行纳税调整的同时，须应按 “历史成本原则”对其按规定计算的折旧予以税前扣除。
综上，小编认为，学习和运用税收政策，不能拘泥于文字表面意思的生搬硬套，而应该在吃透政策原意的基础上，以法理为依据，结合业务实质进行综合分析，唯有这样才能做出合法、合规、合理的税务处理。建议国税总局尽快统一“投资性房地产”能否计提折旧税前扣除的确定性解释或答复，以便征纳双方共同遵从。